Belegget må videre opp

I vår siste coworking-undersøkelse, fant vi at losjiomsetningen blant sentrene, altså inntekter fra utleie av kontorplasser, utgjør hele 88 prosent av den totale omsetningen. Møteroms- og konferansetjenester og andre tilleggstjenester utgjør det resterende av omsetningen. Undersøkelsen viser også at 63 prosent av kontorplassene fylt opp, en økning på 10 prosentpoeng siden januar. Det vil si at medlemsmassen i dag utgjør mer enn 7 000, men at det er plass til 4 000 medlemmer til. Når vi vet at det kommer ytterligere 4 000 kontorplasser i slike sentre innen utgangen av neste år, innebærer det at store deler av sysselsettingsveksten må direkte eller indirekte havne i fleksible kontorlokaler for at belegget ikke skal falle.

Det er en klar sammenheng mellom belegg og hvor lenge et coworking-senter har vært åpent. Gjennomsnittlig belegg for sentrene som har holdt åpent i 12 måneder eller kortere er under 40 prosent. Sentre som har holdt åpent i mellom 12 og 24 måneder har et gjennomsnittlig belegg på 56 prosent, mens sentre som har holdt åpent i mer enn 36 måneder har i gjennomsnitt 85 prosent belegg.

Dagens belegg tilsvarer i gjennomsnitt 16 kvadratmeter per medlem, som er på nivå med et arealeffektivt kontorbygg. Mesteparten av arealet som er leid ut til coworking-virksomhet er inngått på kvadratmeterbasert husleie og til markedsmessige leienivåer. I tillegg til husleie, kommer man heller ikke utenom markedsføringskostnader og et par årsverk som skal drive senteret, i tillegg til normale overheadkostnader.

Det er med andre ord fordyrende med en slik operatør som mellomledd. For å forsvare denne merkostnaden man påfører leietakerne, må man enten (a) tilby et produkt som oppfattes som betydelig bedre enn et standard kontorprodukt eller (b) sannsynliggjøre at totalkostnaden faktisk ikke blir særlig høyere, for eksempel fordi man får mer arealeffektive løsninger eller at man bruker mindre ressurser på å finne lokaler og leverandører til kontorarealet sitt.

Kontorbrukerne har forskjellige behov, og coworking er et godt supplement i markedet. Men vi tror ikke man kommer unna at leietakerne først og fremst er opptatt av bokostnaden sin. Da ligger det i sakens natur at man er avhengig av svært arealeffektive løsninger. På aggregert nivå er arealeffektivitet det samme som høyt belegg. Sentre som er drøyt halvfulle er derfor ikke bærekraftige, fordi leietakerne til syvende og sist må bære kostnadene hvis dette skal gå rundt.

I tillegg kjennetegnes coworking-markedet ved at det er ganske lave etableringsbarrierer. Med en tilbudsside som responderer relativt raskt på økt etterspørsel, blir dette neppe et marked med høye marginer over tid. Derfor er det etter vårt syn viktig med arealeffektive lokaler, høyt belegg og svært god drift for å skape en bærekraftig forretningsmodell. 

Om undersøkelsen:
UNION Gruppen foretar en grundig undersøkelse av markedet for fleksibelt kontor i Oslo to ganger i året. Coworking brukes som en samlebetegnelse på kontorhotell, fleksibelt kontor og coworking. Det samles inn data fra aktørene i bransjen, og hele 92 prosent av markedet er analysert.

Publisert i Kapital, september 2019