Er grønne eiendomsinvesteringer lønnsomme?
Skrevet av analysesjef Robert Nystad.
I starten av verdikjeden er dette relativt enkelt. Hvis merverdien ved salg av et ferdigutviklet miljøbygg er høyere enn merkostnaden ved å investere i miljøtiltak, vil miljøsertifisering være lønnsomt for utviklerne. Det er mye som tyder på at dette er tilfellet. I hvert fall hvis vi stoler på eiendomsutviklernes kollektive visdom.
Etter at Bane NOR Eiendom ferdigstilte de første kontorbyggene i Norge med BREEAM-sertifisering på nivået «Excellent» i Schweigaards gate i 2013, har hele 32 av 66 nye kontorbygg i Oslo oppnådd eller er i ferd med å oppnå tilsvarende sertifisering. Ytterligere 12 bygg tilfredsstiller kravet til «Very good». Av de 22 byggene som ikke er sertifisert, er majoriteten ferdigstilt for flere år siden. I dag er det kun unntaksvis noen som setter i gang bygg uten ambisjoner om sertifisering.
Det er flere mulige forklaringer på at det kan lønne seg å bygge grønt. For det første tilbyr flere banker grønne lån med en bankmargin som er rundt 20 punkter lavere enn ellers. For det andre kan noen egenkapitalinvestorer vurdere risikoen som lavere, og dermed redusere sitt eget avkastningskrav. For det tredje kan vi ikke utelukke at leietakerne er villig til å betale noe av merkostnaden.
Hva driver verdiene?
I aksjemarkedet kan man se for seg at verdien av et selskap stiger til himmels, for eksempel hvis man kommer opp med en ny teknologi som bidrar til å løse klimaproblemet. I obligasjonsmarkedet derimot, får du aldri tilbake mer enn kupongrenten og hovedstolen, uansett hvor grønt selskapet og dets framtidsutsikter er. Dersom yielden er lavere for grønne obligasjoner, bør det være fordi kredittrisikoen i obligasjonens løpetid er lavere enn ellers.
Når det gjelder eiendomsinvesteringer er det greit å huske at det er leieinntektene som driver verdiene. I markedet snakkes det om risikoen for at brune bygg blir såkalte «stranded assets». Vi vil sikkert se slike tilfeller, men da tror jeg vi snakker om bygg som sliter med flere ting enn miljøprofilen. For å sette det på spissen; det er mye høyere risiko for at «grønne» bygg på prærien blir verdiløse, enn at «brune» bygg i Oslo sentrum blir det samme.
Brune bygg i randsonen vil slite – men ikke nødvendigvis bare fordi de er brune
Umoderne bygg som ligger i områder med stor nybyggkapasitet vil få størst problemer fremover. Med dagens yieldnivå er nybyggene svært konkurransedyktige. Utviklerne oppnår tilfredsstillende lønnsomhet på lavere leienivåer enn tidligere, noe som har bidratt til en betydelig nedgang i realleien for nybygg i enkelte områder av Oslo.
Eldre bygg må ofte gjennom store oppgraderinger når de mister leietakerne. Det er i mange tilfeller vanskelig å se for seg hvordan man skal få godt nok betalt for dette når man konkurrerer med nye, arealeffektive og miljøvennlige bygg, som i tillegg tilbyr en gunstig leie.
For brune eiendommer på gode beliggenheter er saken annerledes. En større andel av verdien ligger i tomten, mens en mindre andel er knyttet opp mot byggetekniske faktorer. Investeringskostnaden kan riktignok bli høyere enn antatt på et eller annet tidspunkt. Eiendommer med et lavt framtidig investeringsbehov vil naturligvis ha høyest verdi, også når de ligger sentralt til. Det er likevel vanskelig å se for seg «stranded assets» på gode beliggenheter. At investeringskostnaden kan bli høyere enn ventet på et senere tidspunkt, betyr dessuten ikke det samme som at det er lønnsomt å gjøre den samme investeringen med sikkerhet i dag.
Et kinderegg
Det er heller ikke slik at store ombygginger nødvendigvis er det mest miljøvennlige. Lettere oppgraderinger vil ofte være bedre for kloden vår, selv om det løpende energiforbruket blir litt høyere. Hvis vi slutter med CAPEX-hysteriet kan vi dessuten i større grad tilfredsstille et annet ønske fra kundene, nemlig mer fleksible leiekontrakter. Da får vi et kinderegg; større fleksibilitet i leiekontraktene, lavere husleie for bedriftene og mer bærekraftige løsninger.
Vi har alle et ansvar for å ta hensyn til miljøet. Men suboptimale løsninger og allokering av kapital på feil premisser tjener verken miljøet eller lommeboken.
Publisert i Kapital, november 2019
