Et virus sprer seg – blir vi smittet?

Ved inngangen til et nytt tiår var det ikke mangel på analytikere som trakk frem ulike risikofaktorer som kunne ramme verdensøkonomien og finansmarkedene. Det var imidlertid ingen som trakk frem faren for å bli slått ut av et virus. Etter flere uker med stor oppmerksomhet rundt koronaviruset, har globale finansmarkeder begynt å skjelve.

Viruset dukker opp i stadig nye land. Det får implikasjoner for transportsektoren, turistindustrien og vareproduksjonen, for å nevne noe. Den økonomiske aktiviteten rammes, og et selskap som Apple har allerede kommet med resultatvarsel som følge av viruset. Det vi lurer på, selvfølgelig, er hvordan dette påvirker eiendomsmarkedet.

Det er naturligvis svært vanskelig å spå nøyaktig hvordan dette ender, men det er særlig tre utfall som er interessante for vårt marked.

Det første scenarioet er kort sagt at man får kontroll på situasjonen og at dette går fort over. Det var bare støy denne gangen også. I så fall kan man forvente at markedene går tilbake i «risk on»-modus relativt raskt. Lange renter stiger litt, men ikke mer enn at man er tilbake der man var før jul. Veksten er uansett på vei til å avta, og rentetoppen er nådd. I dette scenarioet forventer vi at leieprisveksten gradvis avtar, mens yieldene presses svakt nedover.

Det andre scenarioet, som stadig flere analytikere snakker om nå, er at koronaviruset blir en sten i skoen fremover. Veksten i verdensøkonomien avtar mer enn ventet og vi får en betydelig korreksjon på børsene. I et slikt scenario forsvinner trolig veksten i leieprisene fortere enn antatt. Samtidig etablerer lange renter seg sannsynligvis på et lavere nivå. Nedturen blir ikke bratt nok til å ødelegge leiemarkedene, men rentefallet blir stort nok til å legge større press på yieldene. Et slikt scenario ser ganske gunstig ut med tanke på verdiutviklingen i eiendomsmarkedet på kort og mellomlang sikt.

Det tredje scenarioet vil trolig gjøre vondt. I dette scenarioet viser det seg at smittsomheten og dødeligheten er enda høyere enn antatt. Eller at viruset indirekte bidrar til en bratt nedtur. Mange markeder er priset på «all time high», global gjeld er rekordhøy og det finnes finansielle ubalanser. Selv om det viser seg at viruset ikke er krise i seg selv, kan det skape en negativ spiral i markedene slik at det blir utløsende årsak til en dyp økonomisk nedtur. I så fall vil rentene falle rett i kjelleren. Men det blir en mager trøst, fordi likviditeten forsvinner, risikopremiene øker og leiemarkedene går sure.

Vi tror det er overveiende sannsynlig at ett av de to første scenarioene inntreffer. I så fall er det all grunn til å tro at 2020 blir et solid år i eiendomsmarkedet. Det er imidlertid liten tvil om at halerisikoen har økt mye de siste ukene.