Frisk leieprisvekst, laber etterspørsel
Med konjunkturoppgang, tiltakende sysselsettingsvekst og stigende optimisme i næringslivet, skulle en forvente betydelig vekst i netto etterspørsel etter kontorareal (økt arealabsorpsjon). 2017 ligger imidlertid an til å bli nok et svakt år for absorbsjonen, som knapt har steget siden 2014. I motsetning til tidligere perioder med sterk leieprisvekst kommer oppgangen denne gangen ikke på grunn av etterspørselen, men til tross for den.
Riktignok er vi kun i starten av en konjunkturoppgang, som for øvrig ventes å bli ganske mild sammenlignet med tidligere oppgangskonjunkturer, men absorbsjonen har vært svakere enn sysselsettingsutviklingen skulle tilsi i flere år.
Kontorkutt hos de største selskapene
La oss først slå fast at det er mange faktorer som spiller inn for hvordan arealbruken til hver enkelt leietaker utvikler seg. Det er likevel mye som tyder på at de store leietakerne som gruppe verken rigger for stor vekst i bemanningen eller prioriterer god plass til sine ansatte. Tabellen viser noen eksempler på hvordan flere store leietakere i ulike bransjer har redusert arealet sitt når de har signert nye kontrakter de siste par årene. Samlet har leietakerne i denne oversikten redusert arealbruken med 40 prosent.
Noe av effektiviseringen skyldes at leietakere flytter fra eldre bygg til mer moderne og arealeffektive bygg. Dette er for eksempel tilfelle når Kemneren og Helsedirektoratet flytter fra to eldre bygg i sentrum til hvert sitt nybygg i Nydalen.
Vi ser imidlertid også eksempler på betydelig reduksjon i arealbruken der leietakere flytter fra moderne bygg. Pwc, for eksempel, flytter fra et ti år gammelt bygg i 2019. Likevel kvitter revisjonsgiganten seg med om lag en tredjedel av arealet.
Omorganisering på kontoret
Stadig flere leietakere velger aktivitetsbasert kontor hvor de ansatte ikke har faste plasser og man arbeider i ulike soner utfra hvilken type oppgave som skal løses. I tillegg er det trolig økt bevissthet rundt at mange kontorplasser står tomme store deler av dagen. Dette bidrar til at flere leietakere bruker mindre areal pr. ansatt enn tidligere.
Man skulle kanskje tro at bedrifter i kontorintensive sektorer har en svak utvikling i sysselsettingen ettersom sektorer som media, bank og telecom går gjennom store omstillinger – ofte med redusert bemanning som resultat. En bearbeidelse av sysselsettingsstatistikken fra SSB viser imidlertid at kontorsysselsettingens andel av total sysselsetting har vært påfallende stabil de siste 15 årene. Kontorarbeidsplassene som går tapt i de nevnte sektorene dukker med andre ord opp andre steder.
De siste årene har vi sett hvordan nye kontorfellesskap som for eksempel Spaces og Mesh har poppet opp. Disse aktørene er et friskt pust i markedet, og tiltrekker seg mange småbedrifter og frilansere. Samtidig er disse konseptene arealeffektive i den forstand at det ofte selges betydelig flere medlemskap enn det er arbeidsplasser i lokalene.
Når både små og store leietakere tenderer mot å velge stadig mer arealeffektive løsninger, samtidig som veksten i norsk økonomi kun er moderat, blir det liten sprut i etterspørselen.
Den våkne leser har nå skjønt at den friske leieprisveksten må skyldes en gunstig utvikling på tilbudssiden. Moderat nybyggaktivitet og mye kontorareal som konverteres til andre formål har ført til netto reduksjon i kontormassen de to siste årene. Skikkelig vekst i tilbudssiden ventes ikke før i 2020. Derfor vil den sterke utviklingen i leiemarkedet trolig fortsette til tross for beskjeden etterspørselsvekst. I hvert fall Inntil videre.
Skrevet av analytiker Robert Nystad, publisert i siste utgave av Kapital.
