Gjør klar for myk landing

Driverne i eiendomsmarkedet har de siste årene vært svært potente, noe som har gitt flere år med høy avkastning. Fra 2011 fikk vi et betydelig fall i rentenivået, først ledsaget av renteutviklingen internasjonalt, deretter av at norsk økonomi ble rammet av oljeprisfallet.

Det siste fallet i renter kom som en konsekvens av en nedgangskonjunktur som i hovedsak rammet Sør- og Vestlandet. I Oslo fikk vi i pose og sekk – både lavere renter og et sterkt leiemarked. Det var riktignok et lite fall i markedsleien i 2015, men lav vekst på tilbudssiden bidro til at markedet kom relativt raskt tilbake. Leienivået i Oslo har steget mye siden midten av 2016.

Nå har renteutviklingen endret fortegn. Gapet mellom yielden for «normal» eiendom i Oslo og samlet lånefinansieringsrente har falt betydelig de siste årene, og er på samme nivå som i 2007. Det innebærer at egenkapitalyielden – første års kontantstrøm til egenkapitalen etter rentekostnader – er presset. 

Investorene har akseptert denne utviklingen ettersom et sterkt leiemarked har bidratt til høyere forventet fremtidig inntjening. Det ligger an til at 2019 blir nok et sterkt år i leiemarkedet, og vi har oppjustert prognosen vår for leieprisvekst som følge av at kontorledigheten faller mer enn ventet.

I 2020 øker imidlertid nybyggvolumet kraftig, og halvparten av arealet som er under oppføring er ennå ikke leid ut. Samtidig venter vi at konverteringen av kontor til andre formål blir gradvis mindre i årene fremover. Etter flere år med svært lav tilførsel av nytt kontorareal, venter vi at det kommer rundt 130 000 m2 netto i 2020. Det ligger ikke noe dramatikk i dette, men arealtilførselen blir trolig sterk nok til å stagge dagens friske leieprisvekst.

Neste år er trolig rentene høyere og forventningene til fremtidig leieprisvekst lavere enn i dag. Vi venter derfor at prime yield vil stige i 2019, for første gang på syv år.

Les hele markedsrapporten her.