Hva bør du sette på ønskelisten din?

Skrevet av analysesjef Robert Nystad. Artikkelen ble publisert i Kapital 3. desember 2020

Nytt eller gammelt?

Sjeldent har argumentene vært sterkere i favør av nye, moderne og fleksible bygg. Det er mange synspunkter rundt kontorets fremtid, men «alle» er enige om at mange leietakere vil se på innretningen av kontoret med nye øyne. Bygg som relativt kostnadseffektivt kan bygges om og tilpasses en ny arbeidshverdag har en klar fordel i årene som kommer.

I tillegg er det liten tvil om at det vil skje mye på miljøsiden. Etterspørselssiden i leiemarkedet, og krav fra myndighetene, vil trolig trekke i samme retning. I praksis snakker vi om økt CAPEX-risiko, altså at du må investere mer i bygget ditt for å imøtekomme kravene fra markedet og myndigheter. Dette blir ekstra krevende hvis eiendommen ligger i et område der leienivåene er lave, slik at en stor andel av verdien ligger i selve bygget og ikke i tomten. Der vil det bite mest på avkastningen.

En eller flere leietakere?

Store leietakere er ikke hva de en gang var. Det skjer store omveltninger i mange bransjer og sektorer, noe som gjør fremtidsutsiktene og arealbehovet til foretakene svært usikre i mange tilfeller. I tillegg har du ofte dårligere forhandlingsmakt med én motpart – en makt leietakersiden i stadig større grad vet å benytte seg av.

Hvis du likevel skal kjøpe kontorbygg med kun én leietaker, pass på at det relativt enkelt kan tilpasses flere leietakere i fremtiden. Det du ikke ønsker deg, er en kombinasjon av binær risiko og et bygg som er dyrt å tilpasse nye kunder. Og i hvert fall ikke hvis beliggenheten bare er halvbra.

Handel eller logistikk?

Dersom du ikke har fått med deg at logistikkeiendom er hot og handel not, jobber du ikke i eiendomsbransjen. Stikkordet er netthandel. Arealbehovet øker et sted og faller et annet. For at du som investor skal profitere på dette bør det være knapphet på tilbudssiden slik at leieprisene øker. Det er imidlertid lite som tyder på at leienivåene innen logistikk har vokst mer enn inflasjonen de siste årene.

Tvert imot. Leienivået i nybygg er ofte på samme nivå eller lavere enn i eksisterende leiekontrakter. I hvert fall hvis vi sammenligner epler og epler. Og nettopp nybygg står høyt på ønskelisten til mange leietakere, fordi det har skjedd en rivende utvikling på teknologisiden.

Lavere avkastningskrav innebærer også at en relativt sett mindre andel av verdien ligger i leiekontrakten, mens en større andel tilskrives residualverdien. Avkastningen har med andre ord blitt mer avhengig av vellykkede reforhandlinger, samtidig som mange leietakere ikke foretrekker dette. Med dagens exit-yielder er det lukrativt å bli tildelt leiekontrakter for nybygg. Tilbudssiden er derfor sårbar om tilgangen på attraktive tomter skulle vise seg å være fleksibel.

Mange handelsaktører har hatt sterk omsetningsvekst i år, men de kommer trolig ned på jorda når vaksine er på plass. Da vris konsumet tilbake i retning av reiser og opplevelser. Handelsbransjen har fortsatt sine utfordringer, og leien skal i mange tilfeller ned.

Men yieldutviklingen har ført til at risikopåslaget har økt mye sett opp mot andre segmenter. Det innebærer at det er rom for å skrive ned leienivået, og samtidig oppnå konkurransedyktig avkastning.

Et eksempel er gatehandel i Oslo sentrum, hvor yielden for flotte handelslokaler er anslått til 3,90 prosent. La oss legge til grunn et ekstremt negativt syn, og tenke at leien skal ned 30 prosent. Da vil løpende avkastning være om lag 2,75 prosent på nytt leienivå. Det høres lavt ut, men husk at de beste kontorbyggene nå beveger seg ned mot tre prosent. Prisfallet på 30 prosent skissert ovenfor er dessuten hypotetisk. Noen av oss tror det kan gå bedre. Kontorleien, som har steget mye i CBD de siste årene, er dessuten ikke fredet.

At man i verste fall sitter igjen med et yieldgap på 150 til 175 basispunkter mellom første etasje på Karl Johans gate og logistikkbygg langs E6, er heller ikke akkurat avskrekkende. Altså dersom «alt» går galt med handel, og «ingenting» går galt med logistikk.