Lavere, men attraktiv forventet avkastning
I 2015 og 2016 ble ubelånt avkastning i norsk næringseiendom henholdsvis 11,0 og 10,6 prosent, noe som fremstår som særdeles sterkt når vi vet hvor svakt norsk økonomi har utviklet seg i samme periode. Normalt er det sterk samvariasjon mellom BNP-vekst og avkastning i næringseiendom. Lavrenteregimet og påfølgende jakt etter yield har imidlertid snudd opp ned på denne sammenhengen – i hvert fall for en stund.
Nå som engangseffekten av fallende yield etter alle solemerker er tatt ut, må økonomisk vekst overta som driver dersom man skal oppnå attraktiv avkastning i eiendom. Veksten i norsk økonomi er i ferd med å tilta, men oppturen blir ikke sterk nok til å matche verdiveksten som fallende yielder har gitt. Vår prognose for avkastning på ubelånt eiendom er 7,3 prosent i 2017, 5,5 prosent i 2018 og 5,0 prosent i 2019.
Prognosen tar utgangspunkt i en bredt diversifisert portefølje mht. segmenter og geografisk beliggenhet, der kontormarkedet i Oslo (45 %) og handel (30 %) veier tungt. Når det gjelder kontorleiemarkedet i Oslo ser det svært positivt ut for perioden 2017 til 2019. Netto vekst i arealtilførselen er rundt null i 2017 og 2018, noe som legger grunnlaget for fallende kontorledighet, selv med beskjeden etterspørselsvekst. Vi forventer derfor relativt frisk leieprisvekst.
Utviklingen innen handel vil naturligvis variere en del mellom ulike typer handelseiendom, men på generelt grunnlag er utsiktene for leieprisvekst svake. Vi tror ikke at omsetningsleiene skal stige mer enn KPI i perioden 2017 til 2019. Forbrukertilliten har riktignok forbedret seg kraftig, men vi forventer beskjeden vekst i varehandelen som følge av moderat reallønnsvekst, høy gjeld i mange husholdninger og at tjenestekonsum utgjør en stadig større andel av samlet konsum. I tillegg venter vi at en betydelig andel av handelsveksten vil tilfalle netthandelen.
Når det gjelder kontormarkedet i de andre storbyene, samt segmenter som logistikk- og industri, er hovedbildet at leieprisene ikke vil stige mer enn inflasjonen i perioden.
Forventninger om lavere avkastning mot slutten av perioden skyldes at det er sannsynlighetsovervekt for svak yieldoppgang. Lange renter og bankmarginene har allerede kommet betydelig opp fra bunnen, og vi tror at rentenivået i 2019 heller er høyere enn lavere enn i dag. Og ettersom tiden går og utsiktene til leieprisvekst i kontormarkedet i Oslo normaliseres, mister denne driveren tyngde på yieldvekten. Vi venter derfor at yielden vil være litt høyere i 2019 enn i dag.
Konkurransedyktig avkastning
Dersom vår prognose slår til vil eiendomsmarkedet levere en avkastning på 5,9 prosent årlig i perioden 2017 til 2019, noe som gir en risikopremie på 4,3 prosent sammenlignet med 10-års statsobligasjoner (pr. 3. mai). Hvis vi forutsetter 60 prosent belåning og en lånekostnad på 4,0 prosent, blir forventet belånt avkastning 8,8 prosent. Dette gir en risikopremie på 7,2 prosent. Det er ingen som med sikkerhet kan si hva risikopremien i aksjemarkedet er, og den varierer dessuten over tid, men på lang sikt er det normalt å legge til grunn om lag fem prosent[1]. Sammenligningen med aksjemarkedet er naturligvis en forenkling av en kompleks problemstilling, men det indikerer likevel at eiendom som aktivklasse fortsatt ser konkurransedyktig ut.
Avslutningsvis vil jeg minne om at avkastningen vil variere betydelig mellom ulike eiendomssegmenter, byer og forvaltere. I motsetning til det noterte aksje- og rentemarkedet er eien
domsmarkedet lite effisient. Dyktige forvaltere kan med andre ord skape positiv alfa gjennom å kjøpe riktige eiendommer og forvalte disse på en god måte.
Skrevet av analytiker Robert Nystad
[1] Se for eksempel «Risikopremien i det norske markedet», av PwC og NFF
