Markedspuls kontorleiemarkedet

Kontorledigheten faller mer enn ventet

Kontorledigheten i Oslo faller videre til 6,5 prosent. Ledigheten har dermed falt 0,7 prosentpoeng i løpet av de siste 6 månedene, og er ned 0,9 prosentpoeng fra samme tid i fjor. Ledigheten har falt i 10 av de 17 definerte kontorområdene, og den største nedgangen målt i antall kvadratmeter ser vi i sentrum hvor ledigheten er 4,2 prosent. Ledigheten i sentrum har falt med 1,3 prosentpoeng siste 12 måneder.

Det ferdigstilles omtrent 100 000 m² nytt kontorareal i 2018, hvor i underkant av 1/5 av det totale arealet fremdeles er ledig. I 2019 ferdigstilles det omtrent 90 000 m², hvor fremdeles 1/3 halvparten av arealet ikke er utleid. Volumet er litt lavere enn ventet neste år, da et par av nybyggene er skjøvet litt ut i tid. I tillegg har vi registrert et større fall i ledigheten de siste seks månedene enn ventet. Dermed er prognosen for kontorledighet tatt noe ned til neste år. Kontorledigheten er dermed ventet å fortsette og falle i 2019, da netto absorbsjon er større enn netto nybygging på kort sikt.

Kontorledighet og gjennomsnittlig nominell leiepris

Nybygg, absorbsjon og ledighet

Etterspørselen etter kontorlokaler øker

Ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB) økte sysselsettingen på landbasis med 1,1 prosent i 2017, mens registerbasert sysselsetting viser at veksten i Oslo var på 2,4 prosent. Videre venter SSB at sysselsettingsveksten på landsbasis skal ta seg ytterligere opp til 1,4 prosent i 2018 og 2019. En viktig driver for veksten i norsk økonomi fremover er økning i oljeinvesteringer. Det er derfor rimelig å anta at den største forbedringen vil tilfalle Sør-Vestlandet, men at det også vil være positive innvirkninger på kontorområdene vest for Oslo der oljebedriftene i stor grad er lokalisert. Flere arbeidsmarkedsbarometer bekrefter at optimismen er størst blant bedriftene på Sør- og Vestlandet for øyeblikket.

Sysselsettingsveksten i Oslo er likevel på et nivå som bør bidra til et løft i etterspørselen etter kontorlokaler. Samtidig ser vi en klar tendens til at leietakere velger arealeffektive løsninger når de flytter til nye kontorlokaler. Et av de siste eksemplene på det er Telia, som reduserer arealet fra 16 000 m² til 13 000 m² når de flytter fra Nydalen til Økern Portal. Statens Vegvesen, Helsedirektoratet og Statens Legemiddelverk er andre eksempler på leietakere som har redusert sine arealer betydelig når de har signert nye kontrakter.

Også små leietakere tenderer mot å velge arealeffektive løsninger når de flytter på seg. Stadig flere små- og mellomstore bedrifter leier hos coworking-aktører, og bruker sannsynligvis færre kvadratmeter per ansatt enn tidligere. Tilbydere av fleksibelt kontorareal fortsetter å etablere seg i et raskt tempo og konkurransen tiltar. I løpet av året har det blitt kjent at Epicenter åpner sitt første lokale i Norge, og skal leie 8 000 m² i Pilestredet 33 i fra november. Til høsten åpner også Thons nye konsept i Karl Johans gate 16, Thon Flex. I tillegg er Wework på vei inn i Norden, og jakter inntil 10 000 m² kontorareal i Oslo. Aktører som Regus og Evolve har allerede vært etablert i markedet noen år, og ekspanderer i et høyt tempo.

Økt nybygging vil gi høyere ledighet

I flere av områdene utenfor sentrum er det tiltakende nybygging og relativt mange prosjekterte nybygg tilgjengelig, noe som utvilsomt legger en demper på leieprisveksten. Spesielt høy nybyggingsaktivitet ser vi i Økern-området og Bryn/Helsfyr, og flere av de store leietakerne som har utløp de nærmeste par årene har landet sine leiekontrakter her. Det er imidlertid fortsatt mye ledig areal som skal fylles i bygg som er under oppføring. Dermed er det mange nye kontorprosjekter som konkurrerer om et begrenset antall leietakere. Den sterke konkurransen om leietakerne har resultert i en flat utvikling i leieprisene for store lokaler i randsonen, og vi venter at denne utviklingen vil vedvare i årene fremover.

I CBD, Bjørvika og sentrum har vi registrert spesielt høy leieprisvekst det siste året. I disse områdene er det svært lav kontorledighet og lite nybygging, og veksten i leieprisene har vært høyere enn snittet av Oslo. Med en kontorledighet for sentrumsområdene samlet på under fem prosent, og lite nybygging, venter vi en vekst på inntil 9 prosent i snittleien for disse områdene i 2019.

Nedkjøling i boligmarkedet og et sterkt kontormarked, i kombinasjon med at mange lavhengende frukter etter hvert er tatt ut, gjør at færre kontoreiendommer konverteres til boliger. Vi forventer at volumet av kontorareal som konverteres til fordel for andre formål faller gradvis, fra 100 000 m² i fjor til 30 000 m² i 2020. Når vi justerer for kontorareal som fjernes fra markedet ender vi opp med en netto vekst i bygningsmassen på 50 000 m² samlet i 2018 og 2019. Vi står dermed fast ved vår prognose om at kontorledigheten faller videre disse to årene. Fra 2020 venter vi imidlertid stigende ledighet ettersom veksten på tilbudssiden tiltar og trolig overstiger markedets absorpsjonsevne. Vi venter derfor at leiemarkedet skal fortsette den sterke utviklingen i 2019, før vi vil se en normalisering av leieprisveksten i 2020.

Se vår digitale markedsrapport M2 for å få full oversikt over leiemarkedet: 
http://m2.union.no/leiemarked

Skrevet av Ann Kristin Aure, Senioranalytiker i UNION Gruppen, publisert i magasinet Næringseiendom oktober 2018.