På’n igjen
På mange måter er det lite som har endret seg i det norske eiendomsmarkedet det siste året. Aktiviteten i transaksjonsmarkedet holder seg på samme høye nivå, yieldene er i hovedsak stabile og leieprisveksten i Oslo har fortsatt ufortrødent videre. Vi skravler om digitalisering, miljø, fleksible kontorer og netthandel, men det gjorde vi i fjor også.
Samtidig er det særlig én ting som ser annerledes ut i dag. Renter med både kort og lang løpetid var på vei opp så sent som i oktober i fjor. Siden den gang har lange renter falt betydelig, og selv om pengemarkedsrenten har kommet opp, topper den trolig ut på et lavere nivå enn mange ventet. Forventningen til fremtidige renter med både kort og lang løpetid har kommet betydelig ned. Plutselig er japansk syke på «alles» lepper.
Som vi har påpekt tidligere, er det ikke et én-til-én-forhold mellom renter og yield. I fjor ventet vi ikke at eiendomsyieldene skulle stige like mye som rentene, med det var likevel sannsynlig med et viss press oppover på yieldene. Nå er rammebetingelsene endret.
Ikke bare blir det billigere å låne penger. Det blir enda vanskeligere enn tidligere å oppnå avkastning ved å investere i obligasjoner. Det samlede volumet av verdipapirer med negativ yield har doblet seg på ett år, og i dag er det om lag USD 16 trillioner i rentepapirer globalt som har negativ yield. Investeringer som garanterer deg negativ nominell avkastning hvis du holder til forfall. Avkastningsfri risiko om du vil.
Ved utgangen av første halvår i år var det USD 333 mrd. i tørt krutt i internasjonale fondsstrukturer med mandat til å investere i eiendom, ifølge Preqin. Nivået er rekordhøyt, og Blackstone satte nylig opp det største eiendomsfondet noensinne da de hentet USD 20 mrd. i egenkapital.
I mange land er det sterk konkurranse om eiendommene, og fondsforvalterne sliter med å sette pengene i arbeid. Økt makrousikkerhet, rekordlav direkteavkastning og en leieprisvekst som er i ferd med å avta mange plasser gjør ikke jobben enklere. Det er i mange tilfeller vanskelig å nå avkastningsmålene man har formidlet til investorene da man hentet inn penger.
Vi tror man må belage seg på lavere avkastning for eiendoms- investeringer fremover. Men med negative renter i stadig større deler av obligasjonsuniverset, og et volatilt aksjemarked på høye multipler, er det på ingen måte sikkert at alternativene frister mer.
