Tre trender

Skrevet av analysesjef Robert Nystad 

1. Økende renter

Vi er inne i en periode med stigende renter, og et relevant spørsmål er hvilken effekt dette har på eiendomsverdiene. Problemstillingen er kompleks og har flere nyanser. I grove trekk er det nærliggende å tenke at vi ønsker oss eiendommer med relativt lav rentesensitivitet. Vi ønsker oss med andre ord eiendom der andre forhold enn lave renter og belåningseffekten utgjør en betydelig del av forventet avkastning. Typiske eksempler er utviklingseiendom og value-add-investeringer.

Vi ønsker oss i mindre grad finansielle investeringer der høy belåning og lave renter i all hovedsak har drevet verdiene. En eiendom blir aldri det samme som en obligasjon. Men dess mer kontantstrømmen ligner på en obligasjon, dess mer rentesensitiv er investeringen normalt.

2. Oppsving i norsk økonomi

Vi tar gjerne eksponering mot det som forårsaker renteoppgangen, siden økte renter henger sammen med høyere økonomisk vekst som normalt gir større behov for alle typer arealer. Leietagere som etterspør mer areal, kan gi løft i leieprisene. Hvordan skal vi utnytte dette? Kjøp eiendom i områder der tilbudssiden er begrenset slik at økt etterspørsel leder til knapphet på areal og press på leieprisen. Selv om økt etterspørsel er positivt i alle tilfeller, er det vanskelig å kapitalisere på dette dersom tilbudssiden ikke er knapp.

Kontormarkedet i Oslo er det mest opplagte eksemplet på knapp tilbudsside for øyeblikket. Det er imidlertid mange om benet og sterk konsensus om utviklingen i leiemarkedet. Leieprisveksten er nok i stor grad diskontert inn.

Med stigende optimisme og vekst på Vestlandet, og en kontorledighet som peker nedover i både Bergen og Stavanger, dukker det kanskje opp muligheter der?

3. Arbeidsliv i endring

Vi kan daglig lese om digitalisering og hvordan dette påvirker alt rundt oss. I kontorleiemarkedet gir dette blant annet utslag i form av ønske om større fleksibilitet. Her tenker jeg på fleksibilitet i bred forstand. Leietagerne ønsker fleksibilitet i både leiekontrakter og bygg. Arbeidstagerne ønsker fleksible arbeidsgivere, og omvendt. Over halve arbeidsstokken oppgir at de jobber fra andre steder enn kontoret mer enn halve uken.[1] Kanskje er det ikke så rart at de fleste store leietagere kutter betydelig i arealbruken når de flytter?

Samtidig oppgir stadig flere multinasjonale selskaper at de ønsker å bruke fleksibelt kontor som en del av eiendomsstrategien.[2] Fleksibelt kontor kan brukes som en svingfaktor i leieporteføljen, når man skal inn i nye markeder, eller hvis man rett og slett ønsker at deler av organisasjonen skal sitte i et dynamisk miljø med andre selskaper.

Også små bedrifter velger fleksible løsninger i større grad enn tidligere. I tillegg til at det er mange som setter pris på fleksibiliteten i seg selv, tror jeg at stadig flere ser verdien av å betale litt ekstra for at eksterne tar seg av alt som har med kontor å gjøre.

På aggregert nivå bidrar utviklingen der bedriftene foretrekker effektive og fleksible løsninger til at veksten i etterspørsel etter kontorareal er lavere enn den ellers ville ha vært. Likevektsnivået for nybygging blir med andre ord lavere.

Endringer i leietagernes preferanser endrer også det relative styrkeforholdet mellom ulike eiendommer. Økt arealeffektivitet bidrar til å redusere leiebelastningen for bedriftene. Jeg tror vi vil se at flere ønsker å bruke denne gevinsten til å kjøpe seg bedre beliggenhet. I sum innebærer dette at beliggenheter med bymessige kvaliteter, og som relativt lett lar seg tilpasse nye leietagere og konsepter, er best posisjonert. På den annen side tror jeg at risikoen i store enbrukerbygg utenfor sentrum er større enn tidligere.

Men som alltid er det avgjørende hva som allerede er priset inn når vi kjøper eiendommen.

[1] Kilde: IWG (globale tall)
[2] Kilde: CBRE Occupier survey 2017 (EMEA)

Publisert i Kapital, desember 2018